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          容積→都更的關鍵 都市更新議題愈來愈火熱，許多北市民眾紛紛動念相招厝邊隔壁一起來都更，但並非所有房子都能都更。建商、銀行業者表示，如果使用分區是住三，通常要精華地段公寓才有機會，不然就是要容積300%以上的住?貸款T之一或是商業區土地。 另外有一些有特殊容積獎勵或早年興建容積未用完的大樓，只要更新改建完成，可以較原來建物的建坪多出三到 西服四成以上，也比較有機會可以都更成功，而且可以獲得銀行較優渥的融貸條件，即便自辦，住戶往往也不用出半毛錢。 譬如第一銀行今年5月承辦的尚華大樓都 裝潢更案，因適用921震災容積獎勵，容積率衝高到798%，原本12樓可加蓋到15樓，都更後住戶不僅可 一坪 換回 一坪 ，還多出3個樓層8戶可以處份償還銀行貸款，因此銀行100%貸款，住戶不用出錢 農地貸款，房價即可從 一坪50萬預估可跳到100萬元以上，住戶獲利達1倍。 再以中山區世和大樓為例，個案雖無申請其他獎勵，依原來法定容積、建蔽率更新，但之前的建物容積並未完全利用，更新後樓地 票貼板可由2300坪 增加到3150坪 ，從12樓「長高」到15樓，銀行也是給予幾乎百分之百的建築融貸，最近已正式開工翻新。 中國建築經理公司總經理陳美珍表示，一般而言，都更能否成功，建物法定容積率是關鍵。使用分區住?酒肉朋友v區住三以下的公寓，幾乎沒什麼機會，即便北市最普遍的住三，也得在房價較高的精華地段才可，基本上，住宅區必須在住三之一以上，不然就得是商業區土地(容積率從360~800%)。 主要是都市更新容積獎勵最高雖可到50%，但一般?整合負債h只在20%上下，如果公寓是住三225%，都更後加上獎勵，每坪頂多只能蓋到4坪 多，而這還不算建蔽限制。換句話說，如果是5樓公寓，改建之後每戶的坪數不增反減，一來很難整合成功，二來因沒有多的可以分給建商，建商也大多不會有興趣。 在精華地段的?房屋二胎矰T公寓，都更還可行的原因是，這些地段可以創造高房價，原本 一坪3、40萬元的公寓，因為都更可以翻漲到100萬元，可分配的坪數雖減少了，但因房子總價仍然大幅提高，仍有獲利空間，住戶和建商都比較能接受。 除了容積率外，都更案要能吸引建商，取得銀行較優的融資條件， 網路行銷地段是另一關鍵。銀行業者表示，目前多數銀行基本上仍是以台北市為主，北縣則以人口密集地區如板橋、新店或是捷運行經地區才比較能獲得銀行青睞。(資料來源:聯合晚報 ) .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 辦公室出租  .